ARSA PAYI DÜZELTİM DAVASI

Bu makalemizde sizlere Arsa Payı Düzeltim Davası ile ilgili bilgileri emsal kararlar ışığında sizlerle paylaşacağız. Arsa Payı Düzeltim Davası uzmanlık gerektiren hukuki bilgiye dayandığından ilgili süreçlerin bir Kentsel Dönüşüm Hukuku Avukatının hukuki yardımı eşliğinde sürdürülmesini tavsiye ederiz. Arsa Payı Düzeltim Davasında Ankara Kentsel Dönüşüm Avukatı, kentsel dönüşümde yaşanan sorunlarla ilgili idari ve adli süreçlerde avukatlık ve danışmanlık hizmeti sunar.

Arsa Payı Düzeltim Davası Nedir ?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2/d maddesine göre;  “Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına” arsa payı denir. Kat mülkiyetinin kurulmasıyla birlikte her bir bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanır. Her bir bağımsız bölümün arz ile arasındaki bağlantısını sağlamak için de arsa payı tahsisi zorunludur.

Kanun hükümlerine aykırı düzenlenen arsa payları, irtifak hakkı sahiplerinin veya maliklerin hak kaybına uğramasına neden olmaktadır. Bu durumda irtifak hakkı sahipleri veya malikler tarafından arsa payının yeniden belirlenmesine talebiyle “Arsa Payının Düzeltilmesi Davası” açılması mümkündür.

Kat malikleri kurulu tarafından kentsel dönüşüm nedeniyle alınmış olan kararda kat maliklerinden birinin veya birkaçının eski arsa paylarının değerini karşılamayacak değerde bir arsa payı planlaması yapılmış ise bu durumda arsa payı düzeltim davası açılması gerekmektedir. Bu dava bir tespit davası olup arsa payı malikin kentsel dönüşüme konu olan yapıdaki bağımsız bölümünün özellikleri dikkate alınmadan hatalı olarak belirlenmiş ise kat malikinin bu davayı açması gerekmektedir.

Arsa Payı Nasıl Hatalı Belirlenir ?

Aynı binada yer almasına rağmen bağımsız bölümlerin nitelikleri büyüklükleri birbirinden farklıdır. Buna rağmen binanın iskan alınması aşamasında arsa payının müteahhitler tarafından tüm kat maliklerine eşit olarak dağıtıldığı uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Bu davanın amacı, taşınmaz üzerindeki her bir bağımsız bölümün, arsa payının gerçek değerine göre düzeltilmesidir. Arsa payının hatalı dağıtılmasının bazı sebepleri şunlardır ;

• Hatalı Paylaştırma: Taşınmazın inşası sırasında veya sonrasında, arsa paylarının hatalı olarak belirlenmesi.
• Değer Artışı: Zamanla bazı bağımsız bölümlerin değerlerinde artış veya azalma olması, bu durumun arsa paylarına yansıtılmaması.
• Yapısal Değişiklikler: Binada yapılan tadilatlar veya eklentiler sonucu arsa paylarının yeniden değerlendirilmesi gerekliliği.
• Adaletsizlik: Başlangıçta yapılan arsa payı dağılımında adil bir paylaşım yapılmaması.

Bu nedenle riskli yapı süresinde yapı yıkılmadan önce hakkı ihlal edilen, diğer bir deyişle bağımsız bölümü diğer kat maliklerine göre büyük olmasına rağmen arsa payı eşit olan kat maliki arsa payı düzeltim davası açarak gerçek durumu tespit ettirmelidir. Aksi halde yapı yıkıldıktan sonra bu davanın görülmesine imkan yoktur. Ancak yıkım öncesinde delil tespiti yapılması halinde yıkım sonrasında da bu davanın açılması mümkün olur. Arsa payının önemi 6306 sayılı kanun kapsamında alınacak kararlar bakımından büyük önem taşımaktadır.

Arsa Payı Düzeltim Davasının Şartları

Bu davanın açılabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Tabi Olma: Taşınmazın kat mülkiyeti kanununa tabi bir yapı olması.

Arsa Paylarının Hatalı veya Adaletsiz Dağıtımı: Mevcut arsa paylarının hatalı veya adaletsiz bir şekilde dağıtılmış olması.

Kat Mülkiyeti yahut Kat İrtifakının Devam Ediyor Olması

Tüm Maliklerin Rızası: Genellikle tüm kat maliklerinin rızası arsa payı değişiklikleri için gereklidir. Ancak, bu rıza sağlanamıyorsa, mahkemeye başvurulabilir.

Hukuki Deliller: Davanın açılabilmesi için gerekli hukuki delillerin sunulması gereklidir.

Arsa Payının Belirlenmesinde Dikkate Alınan Hususlar

Her bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı hesaplaması, KMK m. 3/2 hükmüne göre yapılır. Anılan maddeye göre, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre arsa payı belirlenir. Ancak arsa payının belirlenmesinde sadece bu iki ölçüt değil bağımsız bölümün değerini etkileyen tüm ölçütler dikkate alınmalıdır. Kısaca, her bir bağımsız bölümün değeri, anagayrimenkulün değerine kıyaslanarak elde edilen orana göre arsa paylarıda belirlenir. Esas alınacak kriterler şunlardır:

• Konum
• Büyüklük
• Cins
• Biçim
• Bulunduğu kat
• Cephe
• Manzara, güneşten yararlanma, rüzgar ve dış etkilerden etkilenme durumu
• Isınma sistemi
• Eklentileri

Bağımsız bölümün değeri, yukarıdaki kriterlere göre belirlenecek olup bu belirleme kat irtifakı kurulmuşsa kat irtifakının kurulduğu ana göre, kat irtifakı kurulmaksızın kat mülkiyeti kurulmuşsa kat mülkiyetinin kurulduğu ana göre yapılacaktır. Bu kriterlere ve ilgili tarihe göre belirlenen arsa payı kural olarak sonradan meydana gelen değer yükselmesi veya kaybı sebebiyle değiştirilemeyecektir.

                Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 13.10.2015 tarihli Esas : 2015/10381 – Karar : 2015/14245 sayılı kararında;

“Kat Mülkiyeti Yasasının 3. maddesine göre, bağımsız bölümlere özgülenmiş arsa paylarının, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olup olmadığının açıkça saptanması gerekir. Bu inceleme yapılırken bağımsız bölümlerden her birine özgülenen arsa payının o bölümlerin değerinde sonradan oluşan çoğalma veya azalmanın dikkate alınmaması, her bir bağımsız bölümün değerlerinin ve dolayısıyla özgülenmesi gereken arsa paylarının belirlenmesinde bağımsız bölümlerin nevi, konumu (cephesi, katı v.s) ile büyüklüklerinin gözününde tutulması, buna göre dava konusu edilen bağımsız bölümlerin tapuda yazılı arsa payları ile saptanan arsa paylan arasında bir oransızlık bulunması halinde davanın kabulü gerekir. “ hükmüne yer vermiştir.

Arsa Payı Düzeltim Davasında Dava Kime Karşı Açılır ?

Arsa payı düzeltim davasında zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur. Kural olarak tüm kat maliklerinin birlikte dava açması gerekmektedir. Bu nedenle dava açılmadan önce diğer kat maliklerinin muvafakatının alınması aksi halde davalı olarak davaya dahil edilmesi gerekmektedir.

Arsa Payı Düzeltim Davasının Açılması

Arsa payı düzeltim davasının açılması için izlenmesi gereken adımlar şunlardır:

Ön İnceleme: Öncelikle mevcut arsa paylarının hatalı veya adaletsiz olup olmadığının tespiti yapılmalıdır.

Uzman Raporu: Gerektiğinde, bağımsız bir uzmanın görüşü alınarak arsa paylarının yeniden hesaplanması sağlanabilir.

Dava Dilekçesi: Arsa payı düzeltim davasının açılabilmesi için bir dava dilekçesi hazırlanmalı ve ilgili mahkemeye sunulmalıdır.

Mahkeme Süreci: Dava dilekçesi sunulduktan sonra mahkeme süreci başlar. Mahkeme, sunulan delilleri değerlendirerek arsa paylarının yeniden belirlenmesine karar verebilir.

Davayı Açan Kat Malikinin Resmi Senette İmzasının Olması Halinde Ne Olur?

Yargıtay, arsa paylarının belirlendiği resmi senette imzası olan bağımsız bölüm malikinin sonradan arsa payının düzeltilmesi davası açması halinde, hakkın dürüstlük kuralına aykırı kullanıldığı gerekçesiyle davayı reddetmektedir.

Arsa Payı Düzeltim Davasında Karşılaşılan Sorunlar

Bu tür davalarda çeşitli sorunlar ve engellerle karşılaşılabilir:

Uzun Süreç: Mahkeme süreci uzun ve karmaşık olabilir.

Delil Yetersizliği: Yeterli ve güçlü delillerin sunulamaması davanın seyrini olumsuz etkileyebilir.

Uzman Görüşleri: Farklı uzmanların farklı görüşler beyan etmesi, sürecin uzamasına ve karmaşıklaşmasına neden olabilir.

Açılacak dava özel bilgi ve uzmanlık gerektirdiğinden bu süreçlerin bir Kentsel Dönüşüm Avukatı ile takip edilmesi olası hak kayıplarının önüne geçecektir.

Yazımızı burada noktalıyoruz ve faydalı olmasını diliyoruz. Ankara Kentsel Dönüşüm Hukuku Avukatı Yunus Soysal, Kentsel Dönüşüm hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların yargı mercileri önünde çözülmesine ilişkin hukuki danışmanlık ve avukatlık desteği sağlamaktadır. Ankara Kentsel Dönüşüm Hukuku Avukatı Yunus Soysal alanına giren davalarda her tür hukuki süreç takibini yerine getirmektedir. Sizlerin de Kentsel Dönüşüm Avukatına ihtiyacınız varsa Ankara Kentsel Dönüşüm Hukuku Avukatı Yunus Soysal ile iletişime geçebilirsiniz.