KİRA SÖZLEŞMESİ FESHİ VE İHTARNAME

Bu makalemizde Kira Sözleşmesi Feshi hakkında bilgileri sizlerle paylaşacağız. Ancak önemle belirtmeliyiz ki Kira Sözleşmesi Feshi düzenlenmesi ve sonrasında yürütülecek süreç hukuki bilgiye dayandığından ilgili süreçlerin bir Kira Avukatın hukuki yardımı eşliğinde sürdürülmesini tavsiye ederiz.

Kira Sözleşmelerinde Fesih 

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. (6098 S. K. m. 347)

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. (6098 S. K. m. 347)

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. (6098 S. K. m. 347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. (6098 S. K. m. 348)

• YARGITAY 14. Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 4566 Karar: 2021 / 1463 Karar Tarihi: 03.03.2021 kararında;

“Davacı vekili, davacı ile davalı arasında yapılan 18.08.2006 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca 104 ada 5 parselin davalıya kiralandığını, davalının kira borcunu ödememesi nedeniyle 15.10.2008 tarihli ihtarname ile sözleşmenin feshedildiğini, buna rağmen davalının davaya konu yeri kullanmaya devam ettiğini belirterek sözleşmenin feshinin tespiti, el atmanın önlenmesi ve davacının fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak kaydı ile 6.000,00 TL ecrimisil bedelinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, sözleşmenin bitiminden bir yıl önce taşınmazı teslim ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; “davalı taşınmazı tahliye ettiğinden kiralanan taşınmazın tahliyesi, tecavüzün önlenmesi ve ecrimisil bedeline ilişkin taleplerin konusuz kalması nedeni ile karar verilmesine yer olmadığına ve davanın reddine” karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. İspatın konusunu tarafların üzerinde anlaşamadıkları ve uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek çekişmeli vakıalar oluşturur. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun ispat yükünü düzenleyen 190.maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kanunun belirli delillerle ispatını emrettiği hususlar, başka delillerle ispat edilemez.

Somut olaya gelince; davacı ile davalı arasında dava konusu tarlanın kullanımına yönelik 18.08.2006 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, dosya kapsamına göre kira sözleşmesi devam ederken kira bedellerinin ödenmemesi üzerine davacı tarafından çekilen 15.10.2008 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin sona erdirildiği, ihtarın davalıya 27.10.2008 tarihinde ulaştığı anlaşılmıştır.

02.04.2013 tarihinde yapılan keşifte dinlenen mahalli bilirkişiler davalının 5 yıl boyunca taşınmazı kullandığını, bir önceki yıl taşınmazı davacıya devrettiğini, ancak sözleşmenin sona erme tarihi ve kira bedelinin ödenip ödenmediği hakkında bilgi sahibi olmadıklarını belirtmişlerdir.

Davalı keşifte ve duruşmada alınan beyanlarında ilk yıl kira bedelini elden ödediğini, ikinci yıl damla sulama sisteminin tamir masraflarının kira bedelinden mahsup edilmesi nedeniyle ödemediğini, sonraki yıl ise kira bedelini makbuz karşılığı ödediğini, kalan iki yılda ise taşınmazı kullanmadığını, davacıya teslim ettiğini ileri sürmüş, duruşmada ise sözleşmenin bitiminden bir yıl önce taşınmazı teslim ettiğini beyan etmiştir.

Dosya kapsamına göre kira sözleşmesinde geçen beş yıllık süre boyunca davalının kullanımı olduğu ancak kullandığı süre boyunca kullanım bedelinin tamamını ödediğini ispatlayamadığı dikkate alınarak kira sözleşmesinin feshine kadar kullanılan süre boyunca ödenmeyen kira bedeli ve sözleşme feshedildikten sonraki kullanım için ecrimisil tazminatı yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hem elatmanın önlenmesi hem de ecrimisil yönünden davanın reddine yönelik hüküm tesisi doğru olmamıştır.”

Kira Sözleşmesi Fesih Dilekçe Örneği

… Sulh Hukuk Mahkemesine

DAVACI                                  :

ADRES                                  : ……………………………

VEKİLİ                                   : AV. YUNUS SOYSAL

DAVALI                                : ……………………………

ADRESİ                                 : ……………………………

KONU                                   : Kira Sözleşmesinin Feshine Karar Verilmesi İstemimizden İbarettir.

AÇIKLAMALAR                  :

1-) Müvekkilimiz, ……… adresindeki daireyi, aylık …. TL kira ile …./…/… başlangıç tarihli olarak beş yıl süreli banka hizmet binası olarak davalıya kiralamıştır.

2-) Ekte sunulan kira sözleşmesinde (EK-1) sözleşmenin 2. maddesine göre de kira süresinin sonunda sözleşmenin sona erdiğinin taraflarca bildirilmediği takdirde sözleşmenin birer yıllık dönemler halinde kendiliğinden uzayacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşme kira sözleşmesinde kararlaştırılan …/…/… tarihli fesih tarihinden …/…/… tarihine kadar da birer yıllık dönemlerle uzamıştır.

3-) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesinde yer alan;

“ Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

Düzenlemesi uyarınca müvekkilimiz davalı kiracıya …/…/… tarihinde …. Noterliği’nin ….. Yevmiye numaralı ihtarnamesi (EK-2) ile ihtar çekerek …/…/… tarihinde kira sözleşmesini sona erdireceğini bildirmiştir. Kiracı ise kendisine tebliğ edilen ihtara rağmen taşınmazı tahliye etmekten imtina etmiştir.

4-) Davalı kiracının taşınmazda 10 yıldan daha uzun süreli kiracı olduğu hususu ekte (EK-3) sunulan tanık listesinde isimleri ve adresleri yer alan tanıklarımızın mahkemeniz huzurunda verecekleri ifadeleri ile de açıklığa kavuşacaktır.

 5-) Açıklanan sebeplerden dolayı, müvekkilimiz ile davalı arasında imzalanan kira sözleşmesinin feshine karar verilmesi için işbu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur.

HUKUKİ NEDENLER       : 6098 S. K. m. 347, 348, 6100 S. K. m. 6, 10, Geç. m. 2

HUKUKİ DELİLLER         : 1-) …/…/…. tarihli kira sözleşmesi

                                                    2-) …. Noterliği’nin …/…/… tarihli ve … yevmiye numaralı  ihtarnamesi

                                                    3-) Tanıkların isimleri ve adresleri ile tanıklık edecekleri konuları gösterir tanık listesi.                  

SONUÇ VE İSTEM             : Yukarıda açıklanan nedenlerle taraflar arasında …/ …/ … tarihinde imzalanan kira sözleşmesinin feshine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini müvekkilimiz adına vekaleten talep ederiz. …/ …/ …

Davacı Vekili

      Av.  YUNUS SOYSAL

Yazımızı burada noktalıyoruz ve faydalı olmasını diliyoruz. Sizlerin de Kira Hukuku alanında bir avukata ihtiyacınız varsa Ankara Kira Avukatı Avukat Yunus Soysal ile iletişime geçebilirsiniz.