KİRA TESPİT DAVASI DİLEKÇE ÖRNEĞİ 2024

Bu makalemizde sizlere Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği sunarak kira tespit davası ile ilgili bilgileri emsal Yargıtay kararları ışığında sizlerle paylaşacağız. Ancak önemle belirtmeliyiz ki, kira tespit davası hukuki bilgiye dayandığından ilgili süreçlerin bir Kira Hukuku Avukatının hukuki yardımı eşliğinde sürdürülmesini tavsiye ederiz.

Kira Tespit Davası Nedir ?

 Kira tespit davası, kira bedelinin değişen şartlar kapsamında yeniden belirlenmesi talebi ile kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan bir davadır. Kira tespit davası genellikle kiraya veren tarafından kira bedelinin emsal taşınmazlara nazaran düşük kaldığından bahisle açılmakta ise de kiracı tarafında bu davayı açma hakkı bulunmaktadır.

• Kira tespit davası Türk Borçlar Kanununun Kira Bedelinin Belirlenmesi başlıklı 344. Maddesinde ;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

 hükmüne yer verilerek düzenlenmiştir. Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra beş yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Beş yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.

Kira Tespit Davası Şartları

1. Sözleşme Gerekliliği: Kira tespit davası açmak için öncelikle bir kira sözleşmesinin olması gerekmektedir. Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir anlaşma varsa, mahkeme tarafından kabul edilecek somut delillerle desteklenmelidir.
2. Dava Açma Yetkisi: Kira tespit davası, kiracının ikametgahının bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurularak açılmalıdır. Kiracı veya ev sahibi, mahkemeye başvuracakları yerin yetki alanına uygun olmalıdır.
3. Kira Bedeli Belirsizliği: Davanın temelini oluşturan unsur, kira bedelinin belirsizliğidir. Kiracı ve ev sahibi arasında anlaşmazlık konusu olan kira bedelinin net bir şekilde belirlenmemesi durumunda kira tespit davası açılabilir.
4. Tapu Kaydı ve İkametgah Belgesi: Ev sahibi, kira tespit davası açabilmek için tapu kaydını ve ikametgah belgesini ibraz etmelidir. Bu belgeler, ev sahibinin malik olduğunu ve dava yetkisine sahip olduğunu kanıtlamak için önemlidir.
5. Kira Artış Oranları: Kiracı ve ev sahibi arasında yapılan sözleşmede kira artış oranları belirtilmelidir. Eğer bu oranlar belirsizse veya sözleşmede yer almıyorsa, taraflar arasında doğabilecek anlaşmazlıkları çözmek amacıyla kira tespit davası açılabilir.

Kira Tespit Davası Açma Süresi

Kira tespit davasının belirli bir açma süresi yoktur. 5 yıllık kira süresinin dolmasından sonra kira tespit davası açma hakkı ortaya çıkar. Talep halinde 5 yılın dolmasından sonra açılabileceği gibi sonraki devam eden kira dönemlerinde de bu davanın açılması mümkündür.

Kira Tespit Davası Emsal Kararlar

 Türk Borçlar Kanunun 344. Maddesi ile düzenlenen Kira Tespit Davası ilişkin, usul kurallarının uygulanması, hak ve nefaset dengesinin gözetilmesi gibi bir çok hususta Yargıtay tarafından emsal kararlar verilmiştir. Bu kararı aşağıda sizlerle paylaşıyoruz.

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas: 2021/ 5455 – Karar: 2021 / 8864 sayılı kararında ;

“… Öncelikle; dava konusu kiralanan taşınmazın, kira sözleşmesine konu toplam alanı tespit edilerek kiralanandaki çatılı alanların metrekaresi belirlenip kiralananın toplam alanına oranı hesaplanıp bu hesaplama neticesinde taşınmazın galip vasfının belirlenmesi gerekmektedir. Buna göre, mahkemece; uyulan bozma ilamında açıklandığı şekilde taşınmazın galip vasfının Yargıtay denetimine de elverişli olacak şekilde yeniden bilirkişi raporu alınarak ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, uyulan bozma kararının gereği yerine getirilmeden eksik inceleme neticesinde yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırıdır. 

Kaldı ki; 18/11/1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken; en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.

 Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, emsal kira sözleşmelerinin incelenmemiş, kira parasına etki eden niteliklerin açıklanmamış olup, rapor bu haliyle hüküm vermeye yeterli değildir. Buna göre; mahkemece, taşınmazın galip vasfının çatılı iş yeri olduğu tespit edildiği takdirde, yeniden bilirkişi görüşüne başvurulması ve belirlenecek kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5 – %20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017/ 6-2792 – Karar: 2021 / 267 sayılı kararında ;

“Davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği

……………. NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI                    : …………………….. (TC:………………..)

VEKİLİ                      : AV. YUNUS SOYSAL

Kavaklıdere Mah. Havuzlu Sk. No:4/13 Çankaya/ANKARA

DAVALI                     : …………………….. (TC:………………..)

…………………………(adres)… …………….

KONU                        : Kira Bedelinin Tespiti Talebinden İbarettir

AÇIKLAMALAR      :

1- Davalı …/…/… tarihli kira sözleşmesi (EK 1) gereği müvekkilimin maliki bulunduğu taşınmazda aylık …………..…TL kira karşılığı oturmaktadır.

2- Davalının ödemekte bulunduğu kira bedeli devam eden kira dönemleri sonunda emsallerinin çok altında kalmış olduğundan müvekkil tarafından davalı kiracıya …/…/… tarihli ihtarname ile (EK-2) …/…/… tarihinde başlayan yeni kira dönemi için kira bedeli artırımı talebinde bulunmuş ancak bu talep davalı tarafça karşılanmamıştır. Türk Borçlar Kanununun Kira Bedelinin Belirlenmesi başlıklı 344. Maddesinde  “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmüne yer verilmiş olup bu kapsamda somut olayda 5 yıllık kira dönemini dolduran davalı kiracı hakkında işbu davayı açma zarureti hasıl olmuştur.

3- Aylık kira bedelinin toptan eşya ve geçim endeksleri ve ekonomik esaslar göz önünde tutularak  rayiç bedellere uygun bir oranda tespit edilebilmesi ve kiranın … …TL sına çıkarılmasını vekil eden adına arz ve talep ederiz.

HUKUKİ NEDENLER                      : 6098 S. K. m. 299,  4721 S. K. m. 2, 4, 6100 S. K. m. 1,       4, 6, 10, 18, 119

HUKUKİ DELİLLER                       : Kira sözleşmesi, ihtarname, tanık, bilirkişi incelemesi  ve her    tür yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM                           : Yukarıda açıklanan  nedenlerden dolayı yargılama yapılarak kiralananın aylık kira bedelinin …TL.sı olarak tespitine, işbu kira bedelinin …/…/… tarihinde başlayan kira döneminden itibaren geçerli sayılmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekil eden adına saygıyla talep ederiz. …/ …/ …

Davacı Vekili

           Av. YUNUS SOYSAL

Yazımızı burada noktalıyoruz ve faydalı olmasını diliyoruz. Sizlerin de kira hukuku alanında bir avukata ihtiyacınız varsa Ankara Kira Hukuku Avukatı Yunus Soysal ile iletişime geçebilirsiniz.