Bu makalemizde sizlere Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali Ve Tescil Davası ile ilgili bilgileri emsal kararlar ışığında sizlerle paylaşacağız. Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali Ve Tescil Davası ve sonrasındaki hukuki aşamalar hukuki bilgiye dayandığından ilgili süreçlerin bir Gayrimenkul Hukuku Avukatının hukuki yardımı eşliğinde sürdürülmesini tavsiye ederiz.

Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali Ve Tescil Davası Nedir ?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tarafların taşınmaz satışını sözleşmenin akdedildiği tarihten sonraki bir dönemde, belirli şartların ve edimlerin yerine getirilmesi halinde gerçekleştirmeyi taahhüt ettikleri sözleşme türüdür. Başka bir deyişle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterde resmi şekilde düzenlenmesi ile  geçerlilik kazanır.

Taşınmaz Satış Vaadi Borçlar Kanununun 237. Maddesinde “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” Hükmü ile düzenlenmiştir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Şartları ;

• Taşınmaz sahibi ile alıcı arasında yapılacak satış vaadi sözleşmesi, noter huzurunda yapılmadan geçerlilik kazanmaz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi geçerliliğinin olması için noter tarafından düzenlenmesi gerekmektedir. Bu nedenle noter huzurunda yapılmayan satış vaaadi sözleşmelerinin geçerliliği bulunmadığından bu tür sözleşmelerden kaynaklı hak kayıpları yaşanabilmektedir.
• Aynı sözleşmenin başka bir alıcıyla da yapılmasını önlemek için alıcı tarafın tapuya şerh düşülmesi talebinde bulunması gerekir. Tapuya düşülen şerhin 5 yıl geçerlilik süresi bulunur. 5 yıl içerisinde gayrimenkul alım satım işlemi gerçekleştirilmezse sözleşme iptal edilir. Tapuya şerh düşülmediği takdirde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 10 yıl geçerliliği olur.

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda yahut el birliği ortaklığına tabi taşınmazlarda gayrimenkul satış vaadini yapmak mümkün olmakla birlikte diğer paydaşların ön alım hakları gözetilerek bu işlemin Gayrimenkul Hukuku Avukatı nezaretinde yapılması faydalı olacaktır.

Usulüne uygun olarak yapılmış bulunan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde taşınmazı satın almak isteyen alıcı üzerine düşen edimleri yerine getirmiş ise taşınmazı satmayı vaat eden kişi taşınmazı tapuda vaat alacaklısının üzerine tescil ettirmekten kaçınırsa bu takdirde taşınmazı almak isteyen kişi noterlikçe düzenlenen gayrimenkul satış vaadine dayanarak taşınmazın kendi üzerine tescilini talep edebilir. Bir gayrimenkulün sonraki tarihte tapu devrinin gerçekleşeceği konulu anlaşmada bir uyuşmazlık çıktığında gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davası gündeme gelecektir.

Noter huzurunda olmayıp adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Kural olarak geçersiz bir sözleşmeden dolayı taraflar, ancak verdiklerini geriye alabilirler. Fakat Türkiye gibi enflasyonun çok yüksek olduğu bir ortamda verilen paranın geri alınması, alıcı için çok adaletsiz sonuçlar doğurabilmektedir. Bundan dolayı da şekil şartının bazı istisnaları kabul edilmektedir.

Yargıtay’ın içtihadı birleştirme kararında, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için 3 şartın bir araya gelmesi gerektiği belirtilmiştir.

a‐ Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması.

b‐ Taşınmazın fiili olarak alıcı tarafından kullanılması.

c‐ İyi niyetli üçüncü kişilerin taşınmazda hak sahibi olmaması.

Yargıtay istikrar kazanmış içtihatlarında, yüklenicinin korunmaya layık bir yararının olmaması hali göz önünde bulundurularak, iyiniyetli üçüncü kişiler koruma altına alınmıştır. Bu şartların birlikte gerçekleşmesi halinde yüklenicinin tescile zorlanabileceği kabul edilmiştir.

Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile yüklenicinin tescile zorlanamayacağı, tapu iptal ve tescil davası açılamayacağı kural olarak kabul edilir. Ancak belli bazı şartların bir arada bulunması halinde adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak dava açılabileceği uygulamada kabul edilmiştir. Alıcı ve satıcı arasında harici olarak imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sonucunda alıcı tüm edimlerini yerine getirmişse ve taşınmaz da fiili olarak alıcı tarafından kullanıyorsa ayrıca iyi niyetli üçüncü kişilerin herhangi bir hak iddiası yoksa resmi yazılı taşınmaz satış vaadi gibi sonuç doğuracağı kabul edilmektedir.

Her ne kadar noterlikçe düzenlenmese de taraflarca tüm edimler yerine getirmiş ise örneğin satış konusu taşınmaz için gerekli ödemelerin tamamı yapılarak dairenin anahtarı alıcıya verilmiş ise ve alıcı söz konusu daireyi kullanıyorsa artık şekil şartına uygun olmadığına dayanarak satıcının gayrimenkul satış vaadinden cayması Türk Medeni Kanunun ikinci maddesi uyarınca objektif iyi niyet kurallarına aykırı  olduğundan alıcı şekil şartına uygun olmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak gayrimenkulün kendi adına tescilini talep edebilir.

Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali Ve Tescil Davası Emsal Kararlar

• Yargıtay 15. Hukuk Dairesi Esas : 2019/3728 – Karar : 2020/1870 sayılı kararında ;

“Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, Türk Medeni Kanunu’nun 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 66. maddeleri gereği geçerlilik koşuludur. Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Dairemiz ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifade ile, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir. Taraflar arasında düzenlenen alacağın temlikine ilişkin sözleşme, imzalayan tarafları bağlar.”

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2036 Esas 2019/161 Karar Sayılı İlamı

“30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmiştir.

Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda (TBK) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 (TBK 237)., 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Noterlik Kanununun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için ;

1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması,
2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması,
3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması,
4. Satıcının tescile yanaşmaması,

Koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir.”

Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği

Satmayı Vaad Eden                         :

Satın Almayı Vaad Eden               :

Satış Bedeli                                        :

Cezai Şart                                            :

Tarih                                                     :

…… tarihinde Ben aşağıda mühür ve imzası bulunan ….. Noterliği Noter Vekili ……. ……. ……./…….. adresindeki dairemde görev yaparken yanıma gelen ve …………. nüfus dairesinden verilen fotoğraflı/fotoğrafsız …../…../….. gün ve ……….. numaralı nüfus cüzdanına göre ………. ili ………….. ilçesi ………… köyü/mahallesinde …… cilt, …… sıra no ……. aile sıra numaralarında nüfusa kayıtlı olup, ……. ile …… doğumlu, halen …… ….. ……/…….. adresinde oturduğunu söyleyen …….. ……. ile …………. nüfus dairesinden verilen fotoğraflı/fotoğrafsız …../…./…. gün ve ………. numaralı nüfus cüzdanına göre …… ili ……. ilçesi ………… köyü/mahallesinde ….. cilt, …… sıra no, …… aile sıra numaralarında nüfusa kayıtlı olup, ……. ile ……. doğumlu, halen …….. …… ……/…… adresinde oturduğunu söyleyen …….. ……… birlikte bana başvurarak düzenleme şeklinde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmasını istediler.

Kendileri ile konuştum. Yasal yeteneklerinin bulunduğunu ve okur yazar olduklarını anladım. İbraz ettikleri nüfus cüzdanlarından kanı sahibi oldum. Bunun üzerine ilgililerden satmayı vaad ve taahhüt eden ……. …… sözlerine başlayarak dedi ki:

Tapu ile Sahibi ve Hissedarı bulunduğum ………….. ili, ……………. ilçesi ………… mevkiinde vaki ve Kain tapunun ………… pafta ve …………… parselde kayıtlı bulunan taşınmazdaki hak ve hissemin tamamını bugünkü tarihi itibari ile alıcısı bulunan ……..-TL bedel karşılığında satmayı vaad ediyorum, satış bedeli olan ………..’nın …… kısmını peşin aldım Bakiye ……’nı …… taksitler halinde tarafıma ödemesine rıza ve muvafakat ettiğimi mezkur taşınmazın bu günden itibaren bu sözleşme dahilinde almayı vaad eden’e ait bulunacağını, Alıcı’nın işbu Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadini ilgili tapu dairesine ibrazla kütüklere tek taraflı şerh verdirip kaldırmakta serbest bulunduğunu, mezkur taşınmazın kat’i ferağ takririni alıcının talebi üzerine ……, kat’i ferağ takririni vermekte imtina ettiğim takdirde almayı vaad eden’in işbu düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadini ilgili tapu dairesine ibrazla taşınmazı hükmen tescil talebinde bulunmasına rıza ve muvafakatımın bulunduğunu, mezkur taşınmazın bu güne kadar olan bilumum vergi harç ve rüsumları ile kanuni mükellefiyetlerinin tarafıma, bu günden sonrakilerin ise Satın Almayı Vaad Eden’e ait bulunacağını, işbu sözleşmeden dolayı doğacak ihtilaflar hallinde …… mahkemeleri ve icra dairelerinin yetkili olacağını beyan kabul ve ikrar ederim.) dedi ve beyanını bitirdi.

Bunun üzerine aynı oturumda hazır bulunan ve Satın Almayı Vaad Eden ……. …… söz alarak dedi ki:

Satın almayı vaad eden sıfatı ile yukarıda Satmayı vaad eden’in beyanlarını aynen kabul ederek, sahibi bulunduğunu bildiğim ve tespit ettiğim ………….. ili, ……………. ilçesi ………… mevkiinde vaki ve Kain tapunun ………… pafta ve …………… parselde kayıtlı bulunan taşınmazı bu günkü tarihi itibari ile ……-TL bedel karşılığında almayı vaad ediyorum. Satış Bedeli olan ……’nın satıcı beyanında olduğu gibi kendisine ödeyeceğimi, işbu taşınmazın bugüne kadar olan bilumum vergi harç ve rüsumları ile kanuni mükellefiyetlerinin satmayı vaad eden’e bu günden sonrakilerin ise tarafıma ait bulunacağını, işbu satış vaadi sözleşmesinden doğacak ihtilafların hallinde …… mahkemeleri ve icra dairelerinin yetkili olacağını beyan kabul ve ikrar ederim.) diyerek sözlerini bitirdi.

Tutanak ilgililere okunması için verildi. Okudular. İsteklerine uygun olduğunu tarafıma bildirmeleri üzerine tutanağın altı ilgililer ile tarafımdan imza edilerek mühürlendi. ………..(tarih)…………

SATMAYI VAAD EDEN                                                                             SATIN ALMAYI VAAD EDEN

Adı Soyadı                                                                                                       Ad Soyad

İmza                                                                                                             İmza

Satış Vaadi Sözleşmesi Fesih İhtarı Örneği

İHTAR EDEN                                      :

VEKİLİ                                                  :

KARŞI TARAF                                    :

KONU                                                  :  …/…/… tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi kapsamında vaad edilen arsanın müvekkilimiz adına tescili istemini içeren ihtardır.

AÇIKLAMALAR  :

1-) Tarafınızla müvekkilimiz arasında imzalanan …/…/… tarihli sözleşme çerçevesinde … ada … parselde kayıtlı …. metrekarelik arsanın satışı vaad edilmiş; tarafınızın bankaya …/…/… tarihinde sona erecek olan borcu nedeniyle taşınmaz üzerinde olan ipoteğin kaldırılmasına kadar arsanın mülkiyetinin tarafınızda kalacağı kararlaştırılmış; bu kapsamda müvekkilimiz …-TL’yi …. Bankası’nda bulunan …. nolu hesabınıza sözleşmenin yapıldığı gün itibariyle yatırmıştır.

2-) Tarafınızın bankaya olan borcu …/…/… tarihinde sona ermiş ve arsa üzerindeki ipotek …/…/… tarihinde kaldırılmış olmasına rağmen, aradan geçen … ay süresince tarafınızca herhangi bir işlem yapılmamış; müvekkilimizin tarafınıza ulaşma konusunda yaptığı tüm girişimler sonuçsuz kalmış olup tarafınıza son çare olarak işbu ihtarnamenin çekilme zorunluluğu hasıl olmuştur.

3-) Açıklanan tüm bu nedenlerle işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren … gün içerisinde taşınmazın müvekkilimiz adına tescilinin yapılması, yapılmaması  halinde tüm yasal hakların kullanılacağını, yapılacak tüm masraflar ile avukatlık ücretinin tarafınıza ait olacağını ihtaren bildiririz.. …/ …/ …

İhtar Eden Vekili

           Av. YUNUS SOYSAL

Yazımızı burada noktalıyoruz ve faydalı olmasını diliyoruz. Ankara Gayrimenkul Hukuku Avukatı Yunus Soysal, Gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların yargı mercileri önünde çözülmesine ilişkin hukuki danışmanlık ve avukatlık desteği sağlamaktadır. Ankara Gayrimenkul Hukuku Avukatı Yunus Soysal alanına giren davalarda her tür hukuki süreç takibini yerine getirmektedir. Sizlerin de Gayrimenkul Avukatına ihtiyacınız varsa Ankara Gayrimenkul Hukuku Avukatı Yunus Soysal ile iletişime geçebilirsiniz.