KİRA UYARLAMA DAVASI VE
DİLEKÇE ÖRNEĞİ 2024

Bu makalemizde Kira Uyarlama Davası hakkında bilgileri sizlerle paylaşacağız. Ancak önemle belirtmeliyiz ki Kira Uyarlama Davası açılması ve sonrasında yürütülecek süreç hukuki bilgiye dayandığından ilgili süreçlerin bir Kira Avukatının hukuki yardımı eşliğinde sürdürülmesini tavsiye ederiz.

Kira Uyarlama Davası Nedir ?

Kira uyarlama davası, kiracının maddi durumunda meydana gelen değişiklikler nedeniyle kira ödemelerini zorlukla yerine getirebilmesi durumunda başvurduğu bir hukuki süreçtir. Bu dava, taraflar arasındaki dengesizliği düzenlemek ve adil bir çözüm sağlamak amacı taşır. Bu makalemizde size hem kira uyarlama davasından hem de kira uyarlama davası dilekçe örneğinden bahsettik.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. Borçlar Kanunu m. 138 hükmü şu şekildedir:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

• Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmış ise; yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli ‘bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla’ geçerli olur. Daha önce bu oran, üretici fiyat endeksindeki artışa göre belirleniyordu. 2019 yılında yapılan değişiklikle tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama sınır olarak belirlenmiştir. Taraflar arasında bu sınır üzerinde bir orandan anlaşma yapılmışsa, taraflardan her biri mahkemeye başvurarak kira bedelinin kanundaki oranlar üzerinden tespitini talep edebilir.
• Taraflar arasında kira bedelinin tespitine ilişkin herhangi bir anlaşma yapılmamış ise; kira bedeli hakim tarafından yine  ‘bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla’ Kira bedeli kiralananın durumu ve  emsal değerler incelenerek hakkaniyete uygun olarak tespit edilir.
• 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise; taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulabilir. Bu durumda da yine kira bedeli, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişen oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerigöz önüne alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde tespit edilir.

Hemen aşağıda Kira uyarlama davası dilekçe örneğini bulabilirsiniz. Bu makalemizde sizlere kira uyarlama davasından ve kira uyarlama davası dilekçe örneğinden bahsettik. Ayrıca makalemizde kira uyarlama davası emsal kararları da bulabilirsiniz. Ancak bizim tavsiyemiz Kira Uyarlama davasında ve dilekçe örneği için uzman bir Kira Avukatından destek almanızdır.

Kira Uyarlama Davası Emsal Karar

T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 8254 Karar: 2019 / 5095 sayılı kararında;

“ Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01.09.2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli olup davacı, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiş ve 18.05.2015 tarihinde davayı açmıştır. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı yeteri kadar irdelenmediği gibi, yukarıda belirtilen ilkeler dikkate alınmadan, kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslara göre hazırlanan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulduğu görülmektedir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı,  konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporu dikkate alınarak karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

Kira Uyarlama Davası Dilekçe Örneği

…………… NÖBETÇİ SULH MAHKEMESİ’NE

DAVACI                               : …………………….. (TC:………………..)

VEKİLİ                                 : AV. YUNUS SOYSAL

Kavaklıdere Mah. Havuzlu Sk. No:4/13 Çankaya/ANKARA

DAVALI                                : …………………….. (TC:………………..)

…………………………(adres)… …………….

KONU                                   : Kira Bedelinin Değişen Ekonomik Koşullara Uyarlanması İstemi.

HED                                       :

AÇIKLAMALAR                :

1-) Müvekkilim maliki bulunduğu … adresindeki … m² alanlı zemin katı davalıya market olarak kullanılmak üzere …/…/… başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesiyle … yıllığına aylık … TL. bedelle kiraya vermiştir.

2-) Kira sözleşmesinde aylık kira bedeli … TL olarak belirlenmişse de … yılı içerisinde meydana gelen ekonomik kriz nedeniyle  sözkonusu miktar kiralananın karşılığı olmaktan uzak kalmış, sözleşmenin kurulduğu sıradaki denge müvekkil aleyhine bozulmuştur.

3-) Sözkonusu ekonomik krizle birlikte işlem temelinin çökmüş olması nedeniyle kira bedelinin ortaya çıkan yeni koşullara uyarlanmasını sağlamak amacıyla sayın mahkemenize başvurma zorunluluğu doğmuştur.

HUKUKİ NEDENLER                                        : 818 S. K. m. 248, 4721 S. K. m. 1, 2, 3, 4 ve ilgili mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER                            : Kira sözleşmesi, keşif, bilirkişi ve diğer deliller.

İSTEM SONUCU                                              : Yukarıda açıklanan  nedenlerle aylık …TL. olan  kira bedelinin …/…/… tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net …-TL’ na uyarlanmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini müvekkilimiz adına saygıyla talep ederiz. …/ …/ …

                                                                                                                  Davacı Vekili

                                                                                                                       Av. YUNUS SOYSAL

Yazımızı burada noktalıyoruz ve faydalı olmasını diliyoruz. Sizlerin de Kira Hukuku alanında bir avukata ihtiyacınız varsa Ankara Kira Avukatı Avukat Yunus Soysal ile iletişime geçebilirsiniz.